Consórcio Imobiliário: como funciona, vantagens e quando vale a pena

Você já pensou em adquirir um imóvel, mas não quer se comprometer com os juros de um financiamento? O consórcio imobiliário pode ser a solução que você está procurando. 

Este artigo vai te explicar o que é, como funciona, quais são as vantagens e se realmente vale a pena para o seu caso. 

Vamos analisar também as diferenças entre consórcio e financiamento, para que você possa tomar uma decisão informada sobre o melhor caminho para realizar o seu sonho.

O que é consórcio imobiliário?

Se você nunca ouviu falar ou ainda não entende como o consórcio imobiliário funciona, não se preocupe. Vamos simplificar tudo para que fique claro.

Conceito e funcionamento básico

O consórcio imobiliário é uma forma de adquirir um imóvel sem a necessidade de entrada ou juros. 

Funciona assim: um grupo de pessoas se reúne, formando um consórcio, e cada participante contribui mensalmente com um valor fixo. Esse dinheiro é administrado por uma empresa especializada e, mensalmente, um ou mais participantes são contemplados com uma carta de crédito. Essa carta de crédito permite que o participante compre um imóvel, como se fosse um pagamento à vista.

Um dos pontos importantes é que os contemplados podem ser escolhidos de duas formas:

• Sorteio: Todos os participantes têm chances iguais de serem sorteados mensalmente.
  
• Lance: Quem desejar acelerar a contemplação pode oferecer um valor extra (o lance), e o participante com o maior lance leva a carta de crédito.

Segundo dados da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (ABAC), mais de 8 milhões de pessoas participaram de consórcios no Brasil em 2023, sendo que o setor imobiliário representa cerca de 38% dos consórcios ativos.

Diferença entre consórcio e financiamento imobiliário

Embora tanto o consórcio quanto o financiamento imobiliário sejam formas de adquirir um imóvel, eles possuem diferenças cruciais. 

Aqui estão os principais pontos que os diferenciam:

1. Juros x Taxa de Administração
   • No financiamento, você paga juros, o que pode dobrar ou até triplicar o valor do imóvel ao longo do contrato.
   • No consórcio, você paga uma taxa de administração (geralmente de 10% a 20% do valor do imóvel, diluída ao longo do prazo).
     
2. Imediatismo
   • No financiamento, você adquire o imóvel de imediato, mesmo que pague por ele durante 20 ou 30 anos.
   • No consórcio, é necessário aguardar ser contemplado por sorteio ou lance, o que pode levar meses ou anos.
     
3. Entrada
   • O financiamento geralmente exige um valor de entrada (em torno de 20% do valor do imóvel).
   • No consórcio, não há entrada.
     
4. Custo total
   • No consórcio, o custo total tende a ser mais baixo devido à ausência de juros.
   • No financiamento, o custo total é mais elevado, por causa dos juros compostos.

Por exemplo, em um financiamento de R$300 mil a uma taxa de 8% ao ano, o custo final pode ultrapassar os R$600 mil em 30 anos. Já no consórcio, considerando uma taxa de administração de 15%, o custo total seria de R$345 mil.

O consórcio é ideal para quem planeja com antecedência e não tem pressa, enquanto o financiamento é mais indicado para quem precisa do imóvel de imediato, mesmo arcando com custos mais altos.

Como funciona na prática?

Agora que você já sabe o conceito básico do consórcio imobiliário, é hora de entender como ele funciona no dia a dia. 

Essa modalidade tem etapas bem organizadas, o que garante que todos os participantes tenham chances iguais de obter a tão sonhada carta de crédito.

Entrar no grupo e contemplação

Para começar, você precisa se juntar a um grupo de consórcio. Esse grupo é formado por pessoas com o mesmo objetivo: adquirir um imóvel. 

Cada participante escolhe uma cota e paga as parcelas mensalmente, em valores que variam de acordo com o valor do imóvel desejado.

Todos os meses, o grupo realiza assembleias, onde os participantes podem ser contemplados por meio de duas formas:

• Sorteio: A contemplação por sorteio é feita com base na Loteria Federal, garantindo que seja um processo imparcial e transparente.
  
• Lance: Quem deseja receber a carta de crédito mais rapidamente pode oferecer um lance. É como um leilão interno, onde o maior lance vence.

O processo é simples e organizado pela administradora, que gerencia todo o dinheiro arrecadado e cuida para que as contemplações ocorram regularmente.

Lances e carta de crédito

O lance é uma estratégia para quem não quer depender exclusivamente do sorteio. Basicamente, você oferece uma parte do valor do crédito desejado como um pagamento antecipado. Por exemplo:

• Se o valor do consórcio for R$300 mil, você pode dar um lance de R$30 mil (10% do total).
• Se o seu lance for o maior da assembleia, você é contemplado e recebe a carta de crédito.

A carta de crédito, por sua vez, é o documento que te permite comprar o imóvel como se estivesse pagando à vista. Isso dá mais poder de negociação, já que o vendedor recebe o valor integral de forma imediata.

Quais são os custos envolvidos?

Embora o consórcio não tenha juros, é importante estar ciente de outros custos que podem surgir. Entender esses valores ajuda a evitar surpresas e a planejar melhor o investimento.

Taxas, seguros e reajustes

Os custos envolvidos em um consórcio imobiliário incluem:

1. Taxa de administração: É o valor cobrado pela administradora para gerenciar o grupo. Normalmente, essa taxa varia entre 10% e 20% do valor total do crédito, diluída ao longo do contrato.
   • Exemplo: Em um consórcio de R$ 300 mil, com uma taxa de administração de 15%, você pagaria R$ 45 mil ao longo do prazo.
     
2. Fundo de reserva: É um valor adicional (geralmente de 1% a 2%) cobrado para proteger o grupo em caso de inadimplência de outros participantes.
   
3. Seguros: Algumas administradoras incluem seguros para garantir que o pagamento das parcelas seja coberto em situações como morte ou invalidez.
   
4. Reajustes: O valor das parcelas e da carta de crédito pode ser reajustado anualmente, geralmente com base no Índice Nacional da Construção Civil (INCC). Isso é importante para que o valor do crédito acompanhe a valorização dos imóveis.

Esses custos, embora menores que os juros de um financiamento, devem ser considerados ao avaliar se o consórcio é a melhor opção para você.

Vantagens do consórcio imobiliário

O consórcio imobiliário se destaca por uma série de benefícios, principalmente para quem deseja adquirir um imóvel de forma planejada e sem se endividar com juros altos.

Listamos os principais pontos.

Ausência de juros e planejamento financeiro

Uma das maiores vantagens do consórcio é a ausência de juros. Diferentemente do financiamento, onde os juros podem dobrar o valor total pago, no consórcio você paga apenas a taxa de administração e outros custos, que são bem menores.

Além disso, o consórcio incentiva o planejamento financeiro. Como as parcelas são fixas e previsíveis, você consegue se organizar melhor e evita surpresas no orçamento.

Por exemplo, em um consórcio de R$500 mil com taxa de administração de 15%, você pagaria R$75 mil de custos totais ao longo do prazo. Em comparação, no financiamento, os juros poderiam ultrapassar os R$300 mil.

Flexibilidade e uso do FGTS

O consórcio também oferece maior flexibilidade. Com a carta de crédito, você pode adquirir:

• Imóveis novos ou usados.
• Terrenos.
• Realizar reformas ou construções.

Outro ponto positivo é o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Se você já tem saldo no FGTS, pode utilizá-lo para:

• Oferecer um lance e ser contemplado mais rapidamente.
• Quitar parcelas do consórcio.
• Complementar o valor do imóvel, caso o crédito seja insuficiente.

Segundo a Caixa Econômica Federal, mais de R$23 bilhões foram utilizados pelos brasileiros em consórcios imobiliários com o FGTS nos últimos anos. Isso torna essa modalidade ainda mais acessível.

Desvantagens e desafios

Embora o consórcio imobiliário tenha muitas vantagens, é importante considerar também os desafios e limitações dessa modalidade. 

Conhecer os pontos negativos ajuda a tomar uma decisão mais segura e adequada às suas necessidades.

Tempo de espera, custos e riscos

1. Tempo de espera
   Uma das principais desvantagens do consórcio é a necessidade de esperar para ser contemplado. Se você não tiver um valor para oferecer como lance, dependerá exclusivamente do sorteio, o que pode demorar anos. Isso é um desafio para quem precisa do imóvel de forma imediata.
   
2. Custos adicionais
   Apesar de não haver juros, as taxas de administração, fundo de reserva e seguros ainda representam um custo que pode ser significativo ao longo do contrato. Além disso, os reajustes anuais (baseados no INCC) podem aumentar o valor das parcelas e do crédito total, o que exige atenção ao planejamento financeiro.
   
3. Riscos do grupo
   A inadimplência de outros participantes do grupo pode comprometer a saúde financeira do consórcio. Embora o fundo de reserva seja utilizado para mitigar esse risco, ele não elimina completamente a possibilidade de atrasos na contemplação.

Por isso, o consórcio pode ser uma excelente alternativa para quem tem paciência e planejamento, mas não é indicado para quem precisa de um imóvel de forma urgente.

Quando vale a pena optar por um consórcio?

Agora que você conhece as vantagens e desvantagens, é hora de entender se o consórcio imobiliário é uma boa escolha para você. O principal fator a ser considerado é o seu perfil e suas prioridades financeiras.

Perfil ideal para o consórcio

O consórcio é ideal para quem:

• Não tenha pressa: Se você está planejando a compra de um imóvel para os próximos anos e pode aguardar ser contemplado, o consórcio é uma ótima opção.
  
• Busca economia: Por não ter juros, o consórcio reduz consideravelmente o custo total em comparação com o financiamento.
  
• Prefere pagar à vista: A carta de crédito permite que você negocie o imóvel como se estivesse pagando à vista, o que pode garantir descontos significativos.
  
• Quer evitar dívidas de longo prazo: O consórcio exige um compromisso financeiro mais controlado, sem o peso dos juros compostos de um financiamento.

Se você se encaixa nesse perfil, o consórcio pode ser uma excelente alternativa para realizar o sonho do imóvel próprio de forma planejada e econômica.

Como usar o FGTS no consórcio imobiliário?

O uso do FGTS é um grande diferencial do consórcio imobiliário, pois pode ser utilizado em várias etapas, facilitando ainda mais o processo de aquisição do imóvel. 

Vamos entender como você pode aproveitar esse recurso.

Lances, complementar crédito e quitar saldo

1. Oferecer lances
   Uma das formas mais comuns de usar o FGTS no consórcio é oferecer um lance para aumentar suas chances de ser contemplado. Por exemplo:
   • Se você tem R$40 mil no FGTS e o valor do consórcio é de R$300 mil, pode usar o saldo para dar um lance de 13% e antecipar a contemplação.
     
2. Complementar a carta de crédito
   Caso o valor da carta de crédito não seja suficiente para adquirir o imóvel desejado, você pode usar o saldo do FGTS para complementar o pagamento. Por exemplo:
   • Sua carta de crédito é de R$250 mil, mas o imóvel custa R$300 mil. Você pode usar os R$50 mil do FGTS para cobrir a diferença.
     
3. Quitar ou amortizar parcelas
   Se você já foi contemplado, pode usar o FGTS para quitar o saldo devedor ou amortizar as parcelas restantes. Isso reduz o tempo de pagamento e os custos totais do consórcio.

É importante lembrar que o uso do FGTS no consórcio imobiliário segue algumas regras estabelecidas pela Caixa Econômica Federal, como:

• O imóvel deve ser residencial e localizado no Brasil.
• Você não pode ser proprietário de outro imóvel na mesma cidade.
• É necessário comprovar pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não.

Como escolher o melhor consórcio?

Escolher o consórcio imobiliário certo é uma etapa crucial para garantir que você faça um bom negócio e evite dores de cabeça no futuro. 

Existem diversos fatores a serem analisados antes de tomar a decisão, e vamos apresentar os principais pontos a seguir.

Reputação, custos e simulações

1. Reputação da administradora
   Antes de entrar em um consórcio, verifique a reputação da administradora.
   
   Pesquise no site do Banco Central, que regula e autoriza as empresas a operarem consórcios, e consulte plataformas como Reclame Aqui para verificar a satisfação de outros clientes.
   
   Opte sempre por administradoras com boa avaliação e experiência consolidada no mercado.
   
2. Custos envolvidos
   Compare as taxas de administração, fundo de reserva e possíveis seguros oferecidos pelas administradoras.
   
   Lembre-se de que uma taxa de administração muito alta pode tornar o consórcio menos vantajoso a longo prazo.
   
3. Simulações detalhadas
   Realize simulações com diferentes valores de crédito e prazos. As administradoras oferecem ferramentas para você calcular o valor das parcelas, o tempo de contrato e os custos totais.
   
   Isso ajuda a entender como o consórcio se encaixa no seu orçamento e a escolher a cota mais adequada.
   
4. Reajustes previstos
   Analise como o valor das parcelas será reajustado ao longo do contrato. A maioria dos consórcios utiliza o INCC como índice de correção, mas algumas administradoras podem ter políticas diferentes.
   
   Certifique-se de que esses reajustes estão dentro das suas possibilidades financeiras.

Dica extra: Nunca tome uma decisão com base apenas no menor valor de parcela. Considere o pacote completo, incluindo a confiabilidade da administradora e a transparência nos custos.

Passo a passo para começar

Agora que você já sabe como escolher o consórcio ideal, é hora de colocar a mão na massa e dar os primeiros passos. 

Aqui está um guia prático para iniciar sua jornada.

Escolha da administradora e estratégias de lances

1. Escolha a administradora
   • Pesquise empresas autorizadas pelo Banco Central e compare os custos e serviços oferecidos.
   • Priorize administradoras que ofereçam um bom suporte ao cliente e informações claras sobre o funcionamento do consórcio.
   • Leia o contrato com atenção, verificando detalhes como taxas, prazos, regras para lances e contemplação.
     
2. Defina o valor do crédito e o prazo
   • Escolha o valor da carta de crédito com base no tipo de imóvel que você deseja adquirir. Lembre-se de considerar os custos extras, como escritura e possíveis reformas.
   • Defina um prazo que caiba no seu orçamento. Prazos mais longos têm parcelas menores, mas podem ser mais impactados por reajustes.
     
3. Elabore uma estratégia para lances
   • Avalie seu orçamento para definir quanto você pode destinar a um lance. Usar o FGTS, como já mencionado, é uma ótima opção.
   • Considere guardar um valor mensal extra para aumentar suas chances de dar um bom lance no futuro.
   • Algumas administradoras permitem lances embutidos, ou seja, você utiliza parte do valor da carta de crédito como lance, reduzindo a necessidade de ter dinheiro em mãos.
     
4. Acompanhe as assembleias
   • Esteja presente ou acompanhe os resultados das assembleias para entender como o grupo está se comportando.
   • Analise a média dos lances vencedores e ajuste sua estratégia caso necessário.
     
5. Planeje-se financeiramente
   • Mesmo após ser contemplado, continue organizando suas finanças para pagar as parcelas restantes sem comprometer o orçamento.

Consórcio imobiliário é para você?

O consórcio imobiliário é uma excelente alternativa para quem deseja planejar a aquisição de um imóvel sem pagar juros altos. 

Ele oferece vantagens como economia, flexibilidade e a possibilidade de usar o FGTS, mas é importante lembrar que não é a melhor escolha para quem precisa de um imóvel de forma imediata.

 O sucesso dessa modalidade depende de paciência, planejamento financeiro e da escolha de uma administradora confiável.

Se você tem um objetivo claro e pode esperar pela contemplação, o consórcio pode ser o caminho ideal para realizar o sonho da casa própria de forma mais econômica e organizada. Quer organizar suas finanças de maneira prática e investir acima da média? Conheça o Mestre das Finanças foi criado para te ajudar a alcançar seus objetivos financeiros de forma eficiente e automatizada com planilhas para organizar sua vida financeira!